Ang Ratio ng Paggawa ng Utang

Ang yield ay isa pang termino para sa pagbalik. Halimbawa, ang ani ng isang bono ay ang nominal o kupon rate ng interes na hinati sa presyo ng pagbili. Sa komersyal na pamumuhunan sa ari-arian, ang utang na ani ay isang sukatan ng panganib na likha sa isang pautang at pinalitan ang dating pamantayan ng utang-sa-halaga.

Loan-to-Value Ratio

Sa nakaraan, ang mga nagpapautang ay kinakalkula ang halagang inihanda nilang ipahiram bilang porsyento ng halaga ng ari-arian. Bago ang 2000, ang karaniwang ratio ng loan-to-value ay 70 porsiyento, kaya ang isang ari-arian na nagkakahalaga ng $ 1 milyon ay maaaring makaakit ng utang na hanggang $ 700,000. Sa panahon mula 2003 hanggang 2007, ang kumpetisyon mula sa mga namumuhunan sa bono na naghahanap ng magandang pamumuhunan sa komersyal na ari-arian ay nagtulak sa ratio ng utang-sa-halaga na mataas na 82 porsiyento, at ang mga presyo ng ari-arian ay lumaki nang malaki. Kapag ang halaga ng ari-arian ay nagsimulang mahulog, ang mga borrower ay may utang na higit pa kaysa sa kanilang mga ari-arian ay nagkakahalaga, isang sitwasyon na kilala bilang negatibong katarungan.

Net Operating Income

Ang netong kita sa pagpapatakbo ng isang komersyal na ari-arian ay ang kabuuang kita na natanggap mula sa ari-arian bawat taon na minus na gastos sa pagpapatakbo. Ang kabuuang kita ay kinabibilangan ng lahat ng kita mula sa ari-arian, tulad ng kita ng rental, mga bayad sa paradahan at mga resibo mula sa mga vending machine. Ang mga gastos sa pagpapatakbo ay hindi kasama ang anumang paggasta o interes sa pagbili ng ari-arian, ngunit ang mga bagay na tulad ng seguro, pag-aayos, pagpapanatili at mga kagamitan. Ang NOI ng isang ari-arian ay katumbas ng net kita ng isang negosyo at isang mahalagang kadahilanan sa mga pangunahing mga ratio ng pamumuhunan.

Utang sa Pagsaklaw sa Utang ng Serbisyo

Ang ratio ng serbisyo sa coverage ng utang ay sumusukat sa lawak kung saan ang kita mula sa ari-arian ay sumasaklaw sa mga gastos sa pagpapatakbo at mga pagbabayad sa mortgage. Upang makalkula ito, hatiin ang netong kita sa pagpapatakbo sa pamamagitan ng kabuuang pagbabayad ng mortgage para sa taon. Ang resulta ng 1 ay masira pa, at ang karamihan sa mga nagpapautang ay humingi ng minimum na ratio ng ratio ng utang na 1.1 para sa mga komersyal na pautang at kasing taas ng 1.3. Sa pagsasagawa, nangangahulugan ito na kung ang mga gastos sa mortgage ng isang ari-arian kabuuang $ 300,000 sa isang taon, ang NOI ay dapat na hindi bababa sa $ 330,000 at mas mabuti $ 390,000.

Ratio ng Paggawa ng Utang

Ang ratio ng utang na ani at ratio ng serbisyo sa pagserbisyo sa utang ay naging ang pinakamahalagang mga kadahilanan na itinuturing ng komersyal na mortgage lenders kapag nagpapasiya kung mamuhunan sa isang ari-arian. Ang ratio ng yield ng utang ay nagpapakita ng NOI bilang isang porsyento ng kabuuang halaga ng pautang, kaya ang isang utang na $ 10 milyon at isang NOI na $ 1 milyon ay gumagawa ng ratio ng yield ng utang na 10 milyon na hinati ng 1 milyon, o 10 porsiyento. Ang mas mataas na ratio ng yield ng utang, mas kaakit-akit ang pamumuhunan sa tagapagpahiram. Ang karamihan sa mga nagbibigay ng mortgage ay nagtatakda ng pinakamababang ratio ng yield ng utang na 10 porsiyento, ngunit ang ilan ay nagpipilit ng 11 o 12 porsiyento sa isang pabagu-bago ng merkado.