Talaan ng mga Nilalaman:
- Pamantayan ng Kredito
- Mga Limitasyon sa Pautang-sa-Halaga
- Mga Ratio ng Utang sa Kita
- Proseso ng Konstruksyon
Maaari kang bumili o refinance ng isang bahay na may isang maginoo rehabilitation loan o isang FHA 203 (k) na pautang. Ang Federal Housing Administration ay nagtataguyod ng programang 203 (k), na nagpoprotekta sa mga nagpapautang kung ikaw ay default. Ang mga maginoo na pautang ay hindi nakaseguro sa pamahalaan at maaaring magamit para sa higit pang mga uri ng pag-aayos. Ang parehong mga FHA at maginoo rehab pautang ay nangangailangan ng mga lisensyadong kontratista upang maisagawa ang pag-aayos ng ari-arian. Ang mga pautang sa rehab ay naiiba sa tradisyunal na mga pautang sa konstruksiyon, dahil maaari mong i-convert ang rehab loan sa permanenteng financing matapos ang pagkukumpuni.
Pamantayan ng Kredito
Kung ang iyong kredito ay mas mababa sa stellar, mag-opt para sa isang utang na 203 (k). Ang mga nagpapahiram ng FHA ay karaniwang nangangailangan ng 640 na marka ng kredito ngunit maaaring pahintulutan ang mga puntos na mas mababa sa 600. Ang garantiya sa insurance ng FHA ay nagpapahintulot sa higit na kakayahang umangkop sa pagtatakda ng mga pamantayan sa kredito.Ang maginoo na nagpapahiram ay karaniwang nangangailangan ng hindi bababa sa isang 680 para sa Fannie's HomeStyle rehab loan. Ang mga borrower na may mahusay na credit - at hindi bababa sa isang 740 credit iskor - makuha ang pinakamahusay na mga rate ng interes, na maaaring gumawa ng isang maginoo rehab pautang mas mura kaysa sa isang utang FHA rehab. Sa pangkalahatan, may alinman sa uri ng pautang, mas mataas ang iyong iskor sa kredito, mas maaari mong humiram ng kamag-anak sa halaga ng iyong bahay.
Mga Limitasyon sa Pautang-sa-Halaga
Ang Loan-to-value, o LTV, ay isang ratio na naglalarawan ng relasyon sa pagitan ng rehab loan na halaga at ang halaga ng bahay pagkatapos ng pag-aayos ay ginawa. Ang FHA ay may pinakamataas na LTV na pinapayagan para sa isang rehab loan sa 96.5 porsyento, na nangangailangan ng 3.5 porsyento down payment. Sa isang refinance, kailangan mo ng 3.5 percent equity upang matugunan ang pangangailangan ng LTV. Ang isang Fannie HomeStyle loan ay may isang bahagyang mas mababa mapagbigay LTV sa 95 porsiyento, ibig sabihin ay kailangan mo ng hindi bababa sa 5 porsiyento down o 5 porsiyento equity sa isang refinance loan. Ang parehong 203 (k) at ang HomeStyle ay nagpapahintulot lamang limitadong mga refinance ng cash, na nagpapahintulot sa isang pagbabago sa rate ng interes at mga tuntunin sa pautang ngunit walang makabuluhang cash pabalik sa borrower.
Mga Ratio ng Utang sa Kita
Ang iyong pagbabayad sa pabahay para sa isang FHA 203 (k) na pautang ay hindi maaaring lumagpas sa 31 porsiyento ng iyong kabuuang buwanang kita. Kabilang sa pagbabayad sa pabahay ang punong-guro, interes, buwis at seguro. Ang takip na ito ay kilala bilang isang utang-sa-kita ratio, o DTI. Ang iyong pagbabayad sa pabahay kasama ang paulit-ulit na pagbabayad ng buwanang utang ay hindi rin maaaring lumagpas sa 43 porsiyento ng iyong kabuuang kita. Gayunpaman, ang mga ito ay mga patnubay na itinatag ng FHA. Ang isang tagapagpahiram ng FHA na gumagamit ng automated underwriting software upang maging kuwalipikado ay maaaring tumanggap ka ng mas mataas na ratio ng DTI - hanggang 55 porsyento.
Ang mga borrower ng HomeStyle borrowers na may mas mababang marka ng credit ay maaaring magkaroon ng kabuuang DTI ng hanggang 36 porsiyento at hanggang 45 porsiyento ng DTI na may mas mataas na marka ng kredito. Ang ratio ng LTV at ang uri ng pautang - naayos o adjustable-rate - ay nakakaapekto rin sa alin sa dalawang pinakamataas na DTI na naaangkop.
Proseso ng Konstruksyon
Ang mga pagtutukoy at mga bid sa trabaho mula sa mga lisensyadong kontratista ay tumutukoy sa halaga ng pagpopondo sa pagkukumpuni na natanggap mo gamit ang 203 (k) o HomeStyle loan. Ang isang pag-aayos ng escrow account na itinatag sa pagsasara ay nagtataglay ng mga pondo sa panahon ng proyekto. Gumuhit ka ng pera at nagbayad para sa pag-aayos habang ang trabaho ay nakumpleto at naaprubahan ng tagapagpahiram. Tinitiyak ng tagapagpahiram na ang lahat ng mga pagtutukoy ay natutugunan sa napapanahong paraan at ayon sa mga bid. Ang 203 (k) na pautang ay maaaring mangailangan ng isang konsultant na inaprubahan ng FHA na bumibisita sa ari-arian, nakatapos ng isang ulat na nagbabalangkas sa saklaw ng trabaho na kailangan at nagbibigay ng pagtatantya bago mo makuha ang utang. Sinusuri din ng consultant ang nakumpletong trabaho upang makapagkuha ka ng mga pondo at magbayad ng mga kontratista pagkatapos ng pagsasara.