Talaan ng mga Nilalaman:
- Pre-Contractual Disclosures
- Mga Kinakailangan sa Nilalaman
- Pagpapatupad ng Kontrata
- Default na Mamimili
Ang isang kontrata sa lupa, o kontrata para sa gawa, ay isang kasunduan sa real estate na may-ari ng kontrata na hindi kasangkot sa paglahok ng isang tagapagpahiram ng third-party. Ang nagbebenta ay hindi naglilipat ng titulo hanggang sa makumpleto ng bumibili ang mga pagbabayad, kung minsan mga dekada makalathala ang kontrata. Sa maraming mga estado, kung ang mamimili ay nagwawalang-bahala sa anumang oras, nawalan siya ng lahat ng naipon na equity sa ari-arian. Gayunman, ang batas ng Texas ay mas proteksiyon ng mga mamimili.
Pre-Contractual Disclosures
Ang nagbebenta ay dapat magbigay sa mamimili ng ilang impormasyon bago ang isang kontrata ng lupa ay naka-sign. Ang pagkabigong gawin ito ay magbibigay sa mamimili ng karapatan na alisin ang kontrata at mabawi ang anumang perang binayaran alinsunod sa mga termino nito. Ang impormasyong ito ay kinabibilangan ng isang pagsisiyasat ng ari-arian, isang listahan ng anumang mga lien o iba pang mga encumbrances sa ari-arian, ang isang ulat ng kalagayan ng ari-arian tulad ng pagkakaroon ng tumatakbo na tubig, at isang pormal na pahayag ng mga termino na pinagsama-samang financing.
Mga Kinakailangan sa Nilalaman
Kung ang mga negosasyon sa kontrata ay naganap sa isang wikang maliban sa Ingles, dapat i-translate ng nagbebenta ang kontrata ng lupa at lahat ng mga kaugnay na dokumento sa wikang iyon. Ang kontrata ay dapat maglaman ng paunawa sa mamimili na siya ay may karapatang kanselahin ang kontrata sa loob ng 14 araw pagkatapos mag-sign nito. Dapat din itong maglagay ng isang pahayag na nag-aalerto sa parehong partido na ang mga kasunduan sa bibig na hindi nakikita sa nakasulat na kontrata ay hindi maaaring ipatupad.
Pagpapatupad ng Kontrata
Pagkatapos mapirmahan ang kontrata, hinihiling ng batas ng Texas na ibenta ng nagbebenta ang bumibili sa isang taunang pahayag ng accounting na kasama ang halaga na binabayaran ng mamimili, ang hindi nabayarang balanse, ang natitirang bilang ng mga kabayaran, ang halaga ng mga buwis at mga bayad sa seguro na binabayaran, at ang ang halaga ng anumang mga nalikom sa seguro na natanggap para sa pinsala sa ari-arian. Dapat ring i-record ng nagbebenta ang kontrata ng lupa at ang lahat ng mga pre-contractual na pagsisiwalat sa opisina ng lokal na tala ng lupa.
Default na Mamimili
Kung ang bumibili ay sumasalungat sa kontrata para sa anumang kadahilanan, ang nagbebenta ay dapat magbigay sa mamimili na may advance notice ng default at payagan ang mamimili ng 30 araw upang malunasan ang paglabag. Kung ang default ng mamimili ay pa rin, ang nagbebenta ay maaaring tumagal ng pagkilos ng pagkolekta. Kung ang bumibili ay nagbayad ng hindi hihigit sa 40 porsiyento ng kabuuang presyo ng pagbili o katumbas ng 48 na buwanang pag-install, ang nagbebenta ay maaaring mag-petisyon ng isang korte upang mabawi ang pagmamay-ari, at ang mamimili ay mawawalan ng bisa ang lahat ng mga pagbabayad na ginawa. Kung ang bumibili ay nagbabayad nang higit pa kaysa sa na, ang nagbebenta ay dapat magbigay sa bumibili ng isang 60-araw na abiso sa default, at sa kaganapan ng default dapat siyang humirang ng isang tagapangasiwa upang ibenta ang ari-arian. Ang nagbebenta ay may karapatan na kolektahin ang halagang inutang mula sa mga nalikom ng pagbebenta, at ang mamimili ay may karapatan na panatilihin ang anumang labis.