Talaan ng mga Nilalaman:
- Market Snapshot
- Kailan Dapat Kong Bilhin?
- Higit pang mga Pagsasaalang-alang sa Pera
- Palatandaan ng Market ng Mamimili
Ang pagkuha ng trigger sa pagbili ng isang beses sa isang beses ay tuwirang bilang shopping para sa isang abot-kayang bahay, scrabbling magkasama pera para sa down payment, secure financing sa isang makatwirang rate ng interes at pagkatapos ay pagsasara.
Gayunpaman, sa mga taon kasunod ng pagbagsak sa pananalapi ng Estados Unidos noong 2008, na bahagi sa isang bubble ng pabahay na dulot ng hindi mapagkakatiwalaan na pagpapautang sa mortgage, ang merkado ng pabahay ay nakaranas ng malaking kaguluhan. Ang pang-ekonomiyang maelstrom na ito ay nagpakita ng walang kapantay na mga kondisyon sa merkado ng real estate na nagdikta ng mga imbentaryo ng pabahay, mga pamantayan sa pagkukuwenta at pagpopondo, na ang lahat ay nakakaapekto sa pinakamainam na panahon ng pagbili.
Sa kabila ng di mahuhulaan ng merkado, ang mga potensyal na mamimili ay maaaring makaiwas sa mga mismong pag-aakma sa pamamagitan ng pagsunod sa ilang mga pananggalang.
Sa mababang presyo at mababa ang tala ng interes, ang abot-kayang bahay noong 2012 ay ang pinaka-kanais-nais mula pa noong 1970.
Walter Molony, tagapagsalita, National Association of Realtors (paraphrased)
Market Snapshot
Ang merkado ng real estate ng U.S. sa wakas ay nakaligtas sa mga tamad noong 2008 hanggang 2011. Ang mga benta sa bahay ay bumuti noong 2012 ng 9.5 porsiyento sa 2011, at ang National Association of Realtors ay umaasa sa karagdagang mga natamo para sa natitirang bahagi ng 2013, na nagsisimula sa 2014.
Ang masamang balita kung naghahanap ka upang bumili ay ang maagang 2013 ay market ng nagbebenta sa apat sa limang rehiyon, sabi ni Walter Molony, isang researcher ng NAR at tagapagsalita. "Ang dahilan ay nagkaroon kami ng malaking drawdown sa imbentaryo," sabi niya.
Ang U.S. ay nagtakda ng talaan para sa imbentaryo ng pabahay noong Hulyo 2007 na may higit sa 4 na milyong mga tahanan sa merkado. Noong Enero 2013, ang imbentaryo ay nahulog sa 1.74 milyon, isang 25 porsiyento drop mula Enero 2012 at ang pinakamababang imbentaryo mula Disyembre 1999.
Inaasahan ng NAR ang isang seasonal na pagtaas ng imbentaryo sa tagsibol ng 2013, sinabi ni Molony, ngunit maaaring ito ay hindi sapat upang mapigilan ang madalas na maramihang mga bid o upang mabilis na mahulog ang mga presyo sa bahay.
"Ang mga presyo ay nagpapakita ng pinakamalakas na pagtaas mula Nobyembre 2005," sabi ni Molony. "Dahil dito na-upgrade namin ang aming forecast ng presyo para sa taong ito (2013). Sa tingin namin na ang panggitna presyo ay tumaas sa buong bansa tungkol sa 7 porsiyento."
Ang presyo ng panggitna noong Enero 2013 ay $ 173,600, 12.3 porsyento kumpara sa nakaraang taon, ang ika-11 na magkakasunod na buwan ng pagtaas ng taunang taunang presyo. Ang projection ng NAR para sa panggitna presyo para sa lahat ng 2013 ay $ 189,400.
"Ang downside ng mas matalas kaysa sa normal na paglago ng presyo ay kung na napupunta sa para sa isang matagal na tagal ng panahon, pagkatapos sa huli namin tumakbo sa mga problema affordability at simulan mo ang presyo ng mga tao sa labas ng merkado," sinabi Molony. "Wala pa kami doon."
Sa mababang presyo at mababa ang tala ng interes, ang abot-kaya ng bahay noong 2012 ay ang pinaka-kanais-nais mula pa noong 1970, sinabi niya. Matapos ang 2008 pabahay bust, mga presyo ng bahay bottomed out, bumababa kaya mababa - bahay ay nagbebenta para sa mas mababa kaysa sa kapalit na gastos sa konstruksiyon - na maraming mga mamumuhunan jumped sa, soaking up ng halos lahat ng imbentaryo.
Ang pinakamatibay na kadahilanan na humahawak sa merkado ay na "ang namumuhunang komunidad ay naging panganib na hindi umaasa … lamang ang nagbibigay ng mga mortgage sa mga pinaka-creditworthy borrower na may arbitrarily mataas na marka ng credit," sinabi Molony.
Sa Chicago, halimbawa, ang "mga mamimili ng paglipat," ang mga lumilipat mula sa kanilang unang mga tahanan, nahihirapan pa rin dahil ang mga nagpapahiram ay may mas mahigpit na pangangailangan, sabi ni Zeke Morris, presidente ng Chicago Association of Realtors.
"Nakakabigo para sa ilang mga mamimili sa mas mataas na mga punto ng presyo," sabi ni Morris. "Ang mga ito ay hinihingi ng mas maraming detalye kaysa kailanman naitatanong sa kanila bago."
Para sa pinakamahusay na deal, sinabi Molony, ang mga mamimili ay dapat na magtrabaho sa mga ahente ng real estate, mas gusto ang mga ahente ng mamimili.
Kailan Dapat Kong Bilhin?
Ang kumpiyansa ng konsyumer ay isang pangunahing dahilan upang gumawa ng isang malaking investment tulad ng isang bahay, sinabi Molony. Ang topping the trust list ay seguridad sa trabaho.
"Kung hindi ka sigurado tungkol sa katatagan ng iyong trabaho, iyon ay isang malaking bagay," sabi ni Molony. "Kung mayroon kang isang short-term time horizon - sabihin, mas mababa sa ilang taon - ikaw ay magiging mas mahusay na off ang pag-upa dahil sa lahat ng posibilidad … hindi mo mabawi ang mga gastos sa transaksyon."
Ang tipikal na mamimili ngayon ay nagnanais na manatili sa isang tahanan sa loob ng 10 taon; ang tipikal na nagbebenta ay nasa tahanan sa loob ng siyam na taon. Sa nakaraan, ang mga eksperto sa real estate ay naniniwala na ang mga tao ay dapat mag-aari ng kanilang tahanan sa loob ng tatlo hanggang limang taon upang kumita ng sapat na katarungan upang maging kapaki-pakinabang ang pamumuhunan. Bagama't mas mahaba ang pagtatayo ng katarungan matapos ang pagbagsak ng merkado, "Malamang na totoo na ngayon o bumabalik na iyon," ang sabi ni Molony.
Ang Certified financial planner na si Cathy Pareto ay nagbanggit ng iba pang mga benchmark ng kumpiyansa na dapat isaalang-alang ng mga tao bago bumili ng bahay.
"Nagbibili ka ba ng bahay kasama ang iyong asawa, o ikaw ay pupunta sa kalahati ng isang kasintahan o kasintahan?" sabi ni Pareto. "Paano matatag ang relasyon na iyon? Ang iba pang bahagi ay, ano ang hitsura ng merkado?"
Ang pamamalakad sa pananalapi ay isa pang pamantayan. "Ang mga tao ay gumagawa ng malaking pagkakamali sa pagbili ng sobrang bahay para sa kung ano ang maaari nilang suportahan," sabi ni Pareto. "Ano ang hitsura ng daloy ng iyong pera? Ang kalahati ba ng iyong sahod ay sinusuportahan ang iyong bagong bahay? Buweno, maaaring ito ay isang kahabaan. Anong iba pang mga mapagkukunan ng kita ang mayroon ka?"
Kung ang isang prospective na mamimili ay walang kumpiyansa sa alinman sa mga isyung ito, ang Pareto at Molony ay inirerekomenda ang pagrenta sa halip.
Higit pang mga Pagsasaalang-alang sa Pera
Ang pagbagsak ng pabahay sa pabahay at pagbagsak ng industriya ng pagbabangko ay nagpapahirap sa mga nagpapautang sa pagpapautang tungkol sa pagpapautang ng pera, ibig sabihin ang mga potensyal na mamimili sa bahay ay nangangailangan ng "disenteng" kredito na maaprubahan para sa pagtustos - "marahil (isang credit score) sa itaas ng 720s," sabi ni Pareto. "Kung ikaw ay may mas mababa kaysa sa bituin credit, maaari mong, sa mata ng bangko, isang mapanganib na panukala."
Kung ang iyong credit ay anumang bagay sa ilalim ng mahusay, maaari mong saktan ang iyong sarili sa isang masamang utang.
"Hindi mo maaaring maging karapat-dapat para sa mga mababang rate ng interes na magagamit sa karamihan ng mga tao ngayon, at ayaw mong magbayad nang higit pa sa kailangan mo o para sa gastos ng paghiram ng pera," sabi ni Pareto.
Dapat malaman ng mga first-time na homebuyers ang kanilang credit score; kung ito ay mababa dapat silang iwasto ito. Bayaran ang iyong mga bill sa oras, huwag kumuha ng bagong utang sa pag-install at huwag mag-apply para sa isang bagong credit card o kanselahin ang isang lumang, pinapayuhan ni Molony.
Ang mga mamimili ay nangangailangan ng sapat na pondo upang masakop ang isang down payment sa paligid ng 20 porsiyento ng presyo ng pagbili o ang mga bangko ay maaaring "hindi kahit na tumingin sa iyo," sinabi Pareto.
Ang median down payment para sa first-time home buyers financing sa pamamagitan ng Federal Housing Administration loan ay 4 na porsiyento lamang ng presyo ng pagbili, ayon kay Molony. Maraming mga unang beses na mamimili ang titingnan sa kanilang mga pamilya para sa tulong sa down payment.
"Lantaran, ang National Bank of Mom at Dad ay isang napaka-tradisyonal na paraan na ginagamit ng mga may-ari ng bahay upang gumawa ng kanilang pagbili," sabi niya. Sa pagtukoy sa isang taunang survey ng NAR sa mga nagbebenta ng bahay at nagbebenta, sinabi ni Molony, "Kapag tinatanong namin ang mga mamimili sa unang pagkakataon, 'Ano ang ginamit mo para sa iyong paunang pagbabayad?' 76 porsiyento ang nagsasabi ng pagtitipid. Dalawampu't apat na porsyento - regalo mula sa isang kamag-anak o kaibigan, at karaniwan ay isang regalo mula sa kanilang mga magulang."
Ang mga mamimili ay kailangan din ng cash para sa mga pagsasara ng mga gastos, na nag-iiba sa heograpiya at sa pamamagitan ng transaksyon, sinabi ni Molony. Inaasahan ang mga gastos sa pagsasara ng 5 porsiyento ng halaga ng bahay.
Sa pangkalahatan, kinakailangang kalkulahin ng inaasahang bumibili ang 25 porsiyento ng kanyang kabuuang kita sa prinsipal at interes ng mortgage. "Iyon ay pagpunta sa daan sa iyo upang maging komportable," sinabi Molony.
Palatandaan ng Market ng Mamimili
Ang National Association of Realtors spokesman na si Walter Molony ay naglagda ng mga palatandaan na ito bilang isang sukatan kung kailan bumagsak ang ikot ng real estate sa isang merkado ng mamimili:
Ang imbentaryo ng pabahay at supply ng buwan, o oras sa merkado, ay matatag o katamtaman ang pagtaas; Ang mga nagbebenta ay maaaring mas motivated upang makipag-ayos termino. Ang anim na buwan na supply ay halos timbang sa pagitan ng mga mamimili at nagbebenta, ngunit mabilis na pagdaragdag ng imbentaryo o oras-sa merkado sa labas ng mga pana-panahong kaugalian ay maaaring maging tanda ng isang market ng mamimili.
Ang mga presyo ng bahay ay walang pag-unlad o lumalaki nang mas mababa sa isang porsyento na punto sa itaas ng implasyon. Ang pagbagsak ng presyo ay nagdaragdag ng affordability ngunit maaaring maging isang pulang bandila ng mga mahihirap na lokal na pabahay at pang-ekonomiyang kalagayan. Ang normal na pang-matagalang pagtaas ng presyo sa isang balanseng market ay 1 hanggang 2 porsyento na puntos sa itaas ng implasyon tulad ng sinusukat ng Consumer Price Index.
Ang ugnayan sa pagitan ng mga interest rate ng mortgage, mga presyo sa bahay at kita ay nagpapahintulot sa iyo na gumastos ng mas mababa sa 25 porsiyento ng kabuuang kita para sa prinsipal at interes ng mortgage.
Ang paglikha ng trabaho sa lokal na merkado ay nagbibigay ng pagtitiwala at pagpapaunlad sa mga homebuyer. Ang isang mahirap na ekonomiya ay ginagawang mas madali ang pagbili, ngunit ang matagal na trabaho at pagkalugi ng populasyon ay nangangahulugang maaaring mas matagal kaysa sa normal na ibenta sa isang kita. Sa normal na paglago ng presyo, ang karamihan sa mga mamimili ay nagtatayo ng sapat na katarungan sa tatlo hanggang limang taon upang gumawa ng kalakalan.