Ang Kodigo sa Indiana sa Mga Karapatan sa Pagreretiro at Pagreretiro ng Real Estate

Kung ang iyong tanging pakikipag-ugnay sa estado ng Indiana ay mula sa panonood ng Notre Dame football o pag-alala sa isang nakangiting 6-taong-gulang na si Ron Howard na kumanta ng mga papuri ni Gary, Indiana, sa "The Music Man," maaaring hindi mo alam na ang Indiana ay nagdusa ng pinakamataas na rate ng foreclosures sa bansa sa pasimula ng krisis sa foreclosure noong 2006, ayon sa isang 2007 na pag-aaral, "My Old Indiana Home: Isang Pag-aaral ng Rising Foreclosure Rates" mula sa University of Southern Indiana. Ang parehong proseso ng pagrerecord at ang mga karapatang nauugnay sa mga nangungupahan sa Hoosier State ay nabaybay sa batas ng pederal at estado.

Ang mga lungsod at suburb ng Indiana ay napigilan ng mga pagreremata.

Proseso ng Foreclosure

Ang mga pagreretiro sa Estados Unidos ay alinman sa panghukuman (sa korte) o di-kumikilos (administratibo). Sa Indiana, ang mga foreclosures ay panghukuman. Mula noong 2011, ang mga nag-aatake na nagpapahiram ay kailangang magpadala ng paunawa sa mga may delingkuwenteng borrowers ng hindi bababa sa 30 araw bago magsampa ng pagkilos para sa pagreretiro sa korte. Pinasimulan nila ang pagkilos na pagreretiro sa pamamagitan ng pag-file ng isang kaso at pagtatala kung ano ang kilala bilang isang "lis pendens," o abiso ng nakabinbing kaso. Ang pinangalanan na mga partido ay may karapatang humiling ng isang kumperensya sa pag-areglo upang ituloy ang isang alternatibo sa pagreretiro, gaya ng pagbabago ng utang. Ang hukuman ay nagpapahayag ng paghuhusga para sa o laban sa pagreretiro, at, kung ang dating, ay nag-uutos sa pagbebenta ng ari-arian.

Paglahok sa Umuupa sa Pag-uusig

Ang pag-foreclose ng nagpapahiram sa Indiana ay maaaring kabilang ang parehong may-ari ng ari-arian at mga nangungupahan sa foreclosure dahil ang isang kasunduan sa pangungupahan ay sa katunayan isang interes sa ari-arian. Ang layunin ng isang nagpapahiram kabilang ang isang nangungupahan sa aksyon ay upang tapusin ang mga karapatan ng nangungupahan na nauugnay sa ari-arian - ibig sabihin, upang tapusin ang kanyang lease. Gayunpaman, ang karamihan sa mga nagpapahiram ay nag-file lamang laban sa borrower, lalo na mula noong 2009 pederal na batas na nagbabawal sa mga nagpapautang mula sa pagtatapos ng mga lease matapos ang pagpapataw ng bisa.

Pagprotekta sa mga nangungupahan sa Foreclosure

Ang pederal na Protecting Tenants sa Foreclosure Act of 2009 ay nangangailangan ng mga nagpapautang at pagreretiro ng mga mamimili upang igalang ang mga kasalukuyang residensyal na tirahan matapos ang pagreremata. Ang tanging eksepsiyon sa iniaatas na ito ay kapag ang isang pag-aari ng ari-arian ay binili ng isang indibidwal na nagnanais na sakupin ang rental unit mismo. Sa pagwawakas ng isang pag-upa o para sa mga nangungupahan na walang lease, ang mga nagpapautang at ang lahat ng iba pang bagong may-ari, kabilang ang mga nagnanais na sumakop sa yunit, ay dapat magbigay ng mga nangungupahan ng isang abiso ng 90 araw bago magsimula ng isang kaso ng eviction.

Post-foreclosure Eviction

Ang isang foreclosing tagapagpahiram o iba pang mga foreclosure mamimili ay may karapatan sa Indiana upang wakasan ang isang tenancy pagkatapos foreclosure nang walang dahilan lamang - iyon ay, nang walang dahilan na may kaugnayan sa pag-upa tulad ng kabiguang magbayad ng upa. Matapos ang 90-araw na paunawa na iniaatas ng pederal na batas, ang isang may-ari ay nagpapatuloy ng isang pagpapalayas sa Indiana sa pamamagitan ng pag-file ng isang kaso ng pagpapaalis, na tinatawag na isang labag sa batas na detainer, sa korte. Ang nangungupahan ay ibinibigay sa isang pagdinig. Kung naaprubahan, ang pagpapatalsik ay isinasagawa ng sheriff ng county na unang nag-post ng ari-arian at pagkatapos ay papawalan nang papawalan ang anumang natitirang mga naninirahan.