Mga Batas sa Kontrata sa Lupa ng Indiana

Ang kontrata ng lupa ay isang uri ng financing financing.Ito ay gumagana ng kaunti tulad ng isang mortgage, ngunit sa halip ng isang bangko na nagbibigay ng financing, nagbebenta ang mga pinansiyal na ang pagbebenta ng real estate sa periodic installments. Ang mamimili ay kadalasang pinahihintulutan na lumipat sa ari-arian sa lalong madaling nilagdaan ang kontrata, ngunit wala siyang legal na pamagat sa ari-arian hanggang sa makumpleto niya ang mga pagbabayad. Binago ng Indiana ang tradisyonal na batas sa kontrata ng lupa upang gawing mas mainam ito sa mamimili.

Indiana Land Contract Lawscredit: Pattanaphong Khuankaew / iStock / GettyImages

Freedom to Negotiate Terms Terms

Ang isang mamimili ay maaaring humingi ng financing sa nagbebenta kung hindi siya makakakuha ng credit o hindi kayang bayaran ang isang down payment. Sa halip na mawala ang mamimili, maaaring sumang-ayon ang nagbebenta na ibenta ito sa kontrata. Ang mga tuntunin sa pagbabayad sa ilalim ng isang kontrata sa lupa ay kadalasang mas nababaluktot kaysa sa ikatlong partido na pagtustos, bagaman hindi sila kinakailangan. Maraming mga nagbebenta ay sumasang-ayon na bawiin ang isang down payment, halimbawa, kapalit ng mas mataas na presyo ng pagbili. Ang mga partido ay may malawak na kalayaan upang makipag-ayos sa mga tuntunin sa ilalim ng batas sa pakikipag-ugnay sa Indiana.

Ang Mamimili ay Makakakuha ng Agarang Pag-aari, Ngunit Hindi ang Pamagat

Ang mamimili ay karaniwang may karapatan sa pag-aari ng ari-arian sa lalong madaling pumirma siya ng kontrata, sa lalong madaling panahon ay magbayad siya ng isang down payment o sa lalong madaling panahon na binabayaran niya ang unang periodic installment. Pagkatapos nito, wala nang karapatan ang nagbebenta na ipasok ang ari-arian kaysa sa isang may-ari ay dapat ipasok ang naupahang ari-arian. Gayunpaman, ang legal na pamagat sa ari-arian ay mananatili sa nagbebenta hanggang sa ginagawang bumibili ang huling naka-iskedyul na pagbabayad. Ang nagbebenta ay nagpapanatili din ng pisikal na pag-aari ng pamagat na gawa. Itigil nito ang bumibili mula sa sinusubukan na ibenta o pondohan ang proeprty na hindi pa niya ganap na pagmamay-ari. Kapag binili ng mamimili ang huling pagbabayad, obligado ang nagbebenta na tulungan ang mamimili sa paglilipat ng pamagat.

Ano ang Mangyayari kung ang Mamimili ay Hindi Magbayad

Ang pinakamalaking sagabal sa mga kontrata ng lupa ay kung ano ang mangyayari kung ang mamimili ay hindi maaaring magbayad. Noong nakaraan, ang isang mamimili na nag-default ay mawawala ang kanyang buong pamumuhunan, at maaaring sakupin ng nagbebenta ang ari-arian nang hindi dumadaan sa mga pamamaraan ng pagrerecord. Kaya, kahit na ang bumibili ay gumawa ng 99 mga pagbabayad at hindi nakuha ang isa lamang, maaaring mawalan siya ng lahat. Binago ng Indiana ang mga batas nito upang malunasan ang sitwasyon kung saan ang default ng mamimili ay nagawa pagkatapos makumpleto ang maraming pagbabayad. Kung ang katarungan ng mamimili sa ari-arian sa oras ng default ay "makabuluhan," ayon sa ipinahihiwatig ng batas, ang nagbebenta ay dapat magsimula ng mga pormal na pamamaraan ng pagreretiro sa korte sa halip na pagsamahin lamang ang ari-arian. Ang mamimili ay may karapatan sa kompensasyon para sa naipon na katarungan bago maibabalik ng nagbebenta ang ari-arian.

Ang SAFE Act

Ang Secure and Fair Enforcement para sa Mortgage Licensing Act of 2008 (ang "SAFE act") ay nangangailangan ng mga estado na pumasa sa batas na nangangailangan ng paglilisensya para sa mga nagmumula sa pautang ng real estate. Ang SAFE na pagkilos ng Indiana ay naging epektibo noong Hunyo 2010. Kinakailangan nito ang mga partido na magpalawak ng financing para sa pagbili ng real estate, kabilang ang mga nagbebenta sa ilalim ng kontrata ng lupa, upang maging lisensyado. Ang proseso ng paglilisensya ay mahal at matagal. Hindi mo kailangang kumuha ng lisensya, gayunpaman, kung nagbebenta ka ng isang bahay na dati mong nakatira, nagbebenta ng ari-arian sa isang kamag-anak, o nagbebenta ng mga komersyal na gusali.